Durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 12.6.2020 (BGBl. 2020 I 1245) wurde die Regelung des § 656c BGB eingeführt. Danach gilt bei der Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz, wonach Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet sein müssen. Bereits an anderer Stelle hatten wir im Rahmen unseres Blogs auf die Problematik hingewiesen, dass dem Käufer in der Praxis regelmäßig nicht möglich ist zu beweisen, dass der Verkäufer weniger oder gar keine Zahlung an den Makler erbracht hat.
Mitwirkungspflichten des Maklers
Da die diesbezügliche Beweislast eindeutig beim Käufer liegt, stellt sich in diesem Zusammenhang somit die Frage, welche Mitwirkungspflichten den Makler bei der Nachweisführung des Käufers treffen. Nachdem erste Gerichtsentscheidungen insoweit eher ablehnend ausfielen, hat nun der BGH mit einem aktuellen Urteil (v. 21.3.2024 – I ZR 185/22) Stellung genommen. Im BGH-Fall erteilt der Verkäufer dem klagenden Makler den Verkaufsauftrag über eine Doppelhaushälfte zu einer Provision von 3,57 %. Eine spiegelbildliche Vereinbarung enthält auch der später, aber nach der Maklerrechtsreform mit dem Kaufinteressenten abgeschlossene Maklervertrag. Nach dem Verkauf stellt die Maklerin beiden Seiten Rechnung. Obwohl der Makler über die Doppeltätigkeit, den Verkäufer-Provisionssatz, die Rechnungsstellung und den Geldeingang informiert hatte, verweigert der Erwerber die Zahlung bis zur Offenlegung des mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrags.
Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben
Der BGH bejaht zunächst entgegen vieler Literaturstimmen den Anwendungsbereich des § 656c BGB, obwohl der Verkäufermaklervertrag noch vor Inkrafttreten der Vorschrift abgeschlossen wurde. Maßgeblich sei der nach der Reform abgeschlossene Maklervertrag des Käufers. Darüber hinaus bejaht der BGH wiederum gegen verschiedene Stimmen in der Literatur auch ein Auskunftsanspruch des Käufers gegen den klagenden Makler über das Bestehen eines Maklervertrags mit dem Verkäufer bezüglich desselben Erwerbsobjekts und ergänzend über die Höhe des sich daraus ergebenden Provisionsanspruchs. Dieser ergebe sich zwar nicht aus § 656c BGB selbst, sondern aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Um der gesetzgeberischen Intention praktische Wirkung zu verleihen, sei der Käufer darauf angewiesen zu erfahren, ob der Verkäufer tatsächlich seinerseits zur Zahlung von 50 % des insgesamt zu entrichtenden Maklerlohns verpflichtet sei. Anderenfalls sei die Verwirklichung des verbraucherschützenden Normzwecks von § 656c BGB nicht gewährleistet und drohte leerzulaufen. Eine Auskunft könne der Makler auch unschwer und ohne Datenschutzbedenken erteilen.
Anspruch auf Vorlage des Verkäufermaklervertrags
Da der Makler im BGH-Fall dem Auskunftsanspruch bereits nachgekommen war, kam es entscheidend darauf an, ob dem Käufer darüber hinaus auch ein Anspruch auf Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag zusteht. Ein solches Recht leitet der Senat aus § 810 Fall 2 BGB her, wonach jedermann die Gestattung der Einsicht in eine Urkunde von deren Besitzer verlangen kann, wenn in der Urkunde ein zwischen dem Anspruchsteller und einem anderen bestehendes Rechtsverhältnis beurkundet ist und der Anspruchsteller ein rechtliches Interesse an der Einsichtsgewährung hat. Vorliegend bedürfe der Käufer der Vorlage des Vertrags zur Verteidigung seiner rechtlich geschützten Interessen, da Bestand und Höhe der eigenen Provisionsverpflichtung des Käufers erst aus der vom Makler mit dem Verkäufer errichteten Vertragsunterlage ersichtlich seien.
Fazit
In der Konsequenz des BGH-Urteils können Käufer dem Provisionsanspruch solange ein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen, bis ihre Auskunfts- und Vorlageansprüche befriedigt wurden. Maklern ist daher in Fälle des § 656c BGB zu raten, mit Hinblick auf den Halbteilungsgrundsatz frühzeitig für Transparenz zu sorgen.
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