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BGH konkretisiert die Voraussetzungen für Arglist beim Grundstückskauf

Wir haben Rahmen unseres Blogs bereits an anderer Stelle mehrfach zu dem praktischen Thema der Arglist beim Immobilienkauf berichtet. Relevant ist dieses Thema insbesondere deshalb, weil in Grundstückskaufverträgen über gebrauchte Immobilien die Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel in der Regel vollständig oder jedenfalls größtenteils ausgeschlossen wird, der Verkäufer sich auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, jedoch nach § 444 BGB dann nicht berufen, wenn er arglistig handelt. Nunmehr hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 27.10.2023, Az. V ZR 43/23) die Voraussetzung für die Annahme einer Arglist weiter konkretisiert.

Undichtes Terrassendach als Sachmangel

Die Kläger erwarben ein Haus, zu dem eine überdachte Terrasse gehörte. Bei Regen war das Terrassendach auch bereits vor dem Verkauf regelmäßig an mehreren Stellen undicht gewesen. Ein Gutachten ergibt, dass Ursache für das eintretende Wasser einerseits eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand und andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs war. Das Schadenersatzbegehren der Kläger umfasste den entstandenen Reparaturaufwand für beide Ursachen. Der Verkäufer beruft sich dagegen auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag.

Haftung für sämtliche Ursachen

Aufgrund der Feststellung der Vorinstanzen, dass der Verkäufer wusste, dass sich Wasser unter dem Terrassendach sammelte und dass die Abdichtung des Terrassendaches mangelhaft war, hielt der BGH den Haftungsausschluss wegen des Vorliegens von Arglist für unwirksam. Entscheidend sei die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel bzw. die ihn begründenden Umstände. Bei Vorliegen einer solchen Kenntnis müsse der Verkäufer für alle, auch ihm unbekannte Ursachen einstehen. Der BGH konkretisiert in diesem Zusammenhang seine Rechtsprechung zur Arglist eines Verkäufers. Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB sei gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Allein entscheidend sei, ob der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kenne, irrelevant dagegen, ob er daraus den Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels ziehe. Für eine Haftung ebenso wenig relevant sei es, ob der Verkäufer die Mangelursache kenne oder ob ihm nur eine von mehreren Ursachen des Sachmangels bekannt sei.

Fazit

Mit der Feststellung, dass ein bzgl. eines Mangels arglistig handelnder Verkäufer für sämtliche, auch ihm unbekannte Ursachen einzustehen hat, weitet der BGH seine Rechtsprechung zur Arglist beim Grundstückskauf weiter aus. Umso wichtiger ist es daher, ursachenunabhängig über den Mangel aufzuklären und dies idealerweise in der Urkunde zu dokumentieren.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

22 Apr, 2024

Dr. Hannes Klühs, Notar in Düsseldorf

Nach Studium und Referendariat in Frankfurt am Main arbeitete ich in den Jahren 2004 bis 2007 als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Bank- und Kapitalmarktrecht der J.W.G.-Universität in Frankfurt am Main für Prof. Dr. Dr. h.c. Theodor Baums sowie am Institute for Law and Finance (ILF). Im Jahr 2006 wurde mir für meine Dissertation der Doktorgrad der Universität Leipzig verliehen. Während meines Notaranwärterdienstes war ich in meinen heutigen Amtsräumen bei den Notaren Dr. Jörg Tröder und Johanna Brücker in Düsseldorf tätig und ab dem Jahr 2009 als Referent an das Deutschen Notarinstitut in Würzburg (DNotI) abgeordnet. 2013 wurde ich zum Notar auf Lebenszeit in Düsseldorf bestellt. In 2019 begründete ich mit Notarin Johanna Brücker die Sozietät brücker & klühs, notare in Düsseldorf. Seit ihrer Verabschiedung in den Ruhestand im Jahr 2024 führe ich das Notariat als ihr Amtsnachfolger alleine fort. Ich verwahre darüber hinaus die Akten verschiedener anderer Notare. Eine Liste finden Sie hier.