klühs notar

Folgen einer unwirksamen Maklerreservierungsgebührenvereinbarung

Insbesondere im überhitzten Marktumfeld der vergangenen Jahre gehörte es zu regelmäßigen Handwerkszeug von Immobilienmaklern mit Erwerbsinteressenten, welche aus unterschiedlichen Motiven noch Bedenkzeit für den endgültigen Kaufentschluss benötigten, sogenannte Reservierungsvereinbarungen zu schließen. Hiermit wurde dem Erwerbsinteressenten gegen eine Gebühr ein Zeitfenster der Exklusivität eröffnet. Diese Gebühr war dann auch zumindest in Teilen „verfallbar“, wenn der intendierte Kauf der Immobilie doch noch an einem dem Erwerbsinteressenten zuzurechnenden Umstand scheiterte.

BGH stellt Praxis in Frage

Mit einer vielbeachteten Entscheidung vom 20.4.2023  (Az. I ZR 113/22) hat der BGH der formularmäßigen Verwendung von entgeltlichen Reservierungsvereinbarungen enge Grenzen gesetzt. Derartige Vereinbarungen unterliegen nach dem BGH gemäß §§ 305 ff. BGB der AGB-Kontrolle und zwar sowohl als Preisnebenabrede innerhalb des Maklervertrags als auch separat niedergelegt, gegebenenfalls auch zeitlich versetzt abgeschlossen. Erkennbarer Zweck einer Reservierungsabrede sei die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision, ohne dass der Abschluss einer solchen Vereinbarung für den Interessenten zwingend von erheblichem Vorteil wäre. Insofern liege regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden vor, außer der Makler verpflichte sich zu entsprechender Hilfestellung, etwa in der Frage der Finanzierung des Geschäfts.

Beurkundungsbedürftigkeit und Sittenwidrigkeit als weitere Probleme

Über die AGB-Kontrolle hinaus, sind Reservierungsvereinbarungen auch bereits unter dem Aspekt der Beurkundungsbedürftigeit und dementsprechender Formunwirksamkeit sowie der Sittenwidrigkeit in das Fadenkreuz der Gerichte geraten. Hier werden Grenzwerte von 10 % bzw. 15 % der in Betracht kommenden Maklerprovision genannt, ab denen eine Reservierungsvereinbarung beurkundungsbedürftig wird bzw. gegen die guten Sitten verstoßen soll. Zu diesen Problemstellungen musste der BGH aktuell keine Stellung nehmen.

Folgen einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung für die Maklerprovision

Im Windschatten der BGH-Entscheidung liegen nun die ersten untergerichtlichen Entscheidungen zu den Folgen einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung für den darunterliegenden Maklervertrag. So hat das LG Frankfurt in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 30.10.2023, Az. 2-10 O 359/22) ausgeführt, dass eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden durch eine Reservierungsvereinbarung nicht nur zu einer Rückzahlungsverpflichtung der Reservierungsgebühr selbst führt, sondern über § 654 BGB auch die Verwirkung des Maklerlohns zur Folge haben kann.  

Fazit

Die Zulässigkeit von Reservierungsvereinbarungen und deren rechtliche Grenzen sind durch den BGH kürzlich deutlich engere Grenzen gesetzt worden. Auch unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung gilt jedoch, dass sich jeder Einzelfall gesondert angesehen werden muss. Zu beachten ist, dass eine gerichtlich als unwirksam verworfene Reservierungsvereinbarungen auch Auswirkungen auf die eigentliche Maklerprovision haben kann.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

23 Mai, 2024

Dr. Hannes Klühs, Notar in Düsseldorf

Nach Studium und Referendariat in Frankfurt am Main arbeitete ich in den Jahren 2004 bis 2007 als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Bank- und Kapitalmarktrecht der J.W.G.-Universität in Frankfurt am Main für Prof. Dr. Dr. h.c. Theodor Baums sowie am Institute for Law and Finance (ILF). Im Jahr 2006 wurde mir für meine Dissertation der Doktorgrad der Universität Leipzig verliehen. Während meines Notaranwärterdienstes war ich in meinen heutigen Amtsräumen bei den Notaren Dr. Jörg Tröder und Johanna Brücker in Düsseldorf tätig und ab dem Jahr 2009 als Referent an das Deutschen Notarinstitut in Würzburg (DNotI) abgeordnet. 2013 wurde ich zum Notar auf Lebenszeit in Düsseldorf bestellt. In 2019 begründete ich mit Notarin Johanna Brücker die Sozietät brücker & klühs, notare in Düsseldorf. Seit ihrer Verabschiedung in den Ruhestand im Jahr 2024 führe ich das Notariat als ihr Amtsnachfolger alleine fort. Ich verwahre darüber hinaus die Akten verschiedener anderer Notare. Eine Liste finden Sie hier.