Wird der Notar mit dem Entwurf eines Teilflächenkaufvertrags beauftragt, dann beabsichtigt der Käufer vom Verkäufer in der Regel eine noch nicht vermessene Teilfläche aus einem Grundstück zu erwerben. Um den Eigentumserwerb des Käufers zu bewerkstelligen, ist es zwingend erforderlich, dass das kaufgegenständliche Grundstück entsprechend den vertraglichen Vorgaben von einem staatlich anerkannten Vermessungsingenieur vermessen und anschließend die vermessenen Teilstücke durch das Kataster fortgeschrieben werden. Vertraglich ist häufig geregelt, dass die Vermessung durch den Käufer veranlasst wird und dieser auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.
Vermessungskostenübernahme als weitere Gegenleistung
Eine Verfügung der Oberfinanzdirektion NRW v. 24.07.2024 (Az. S 4521-2024-0009960 St 25, DStR 2024, 2275) greift diese Konstellation nun in grunderwerbsteuerlicher Hinsicht auf. Die Beamten stellen zunächst fest, dass die Kosten der Übergabe der verkauften Sache, wie z.B. die Vermessungskosten, gemäß § 448 Absatz 1 BGB dem Verkäufer zur Last fallen. Verpflichtet sich nun der Käufer zur Übernahme dieser Kosten, so seien sie Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung nach § 9 Absatz 1 Nr. 1 GrEStG.
Ermittlung der Vermessungskosten
Diesen Befund zur Grunde gelegt stellt sich die weitere Frage, wie mangels Angabe im Grundstückskaufvertrag die Höhe der Vermessungskosten ermittelt werden kann. Dabei ist insbesondere die Bagatellgrenze bei der Grunderwerbsteuer von 2.500,00 € zu beachten. Die Finanzämter sind insofern im Hinblick auf die Anwendung der Verwaltungsvereinfachung gehalten, bei der Ermittlung der Gegenleistung eine Schätzung durchzuführen.
Vermessungskosten werden anhand der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertKostO NRW) v. 12.12.2019 ermittelt. Da aber genauen Berechnungskriterien grundsätzlich nicht aus dem Grundstückskaufvertrag zu entnehmen sein werden, sind Ermittlungen der Finanzämter in der Praxis nur dann zu erwarten, wenn der Kaufvertrag entweder einen Hinweis auf die Höhe der Vermessungskosten gibt und diese 2.500,00 EUR voraussichtlich übersteigen oder aber das Grundstück größer als 500 qm groß ist.
Fazit
Die Verfügung der OFD NRW erinnert daran, dass auch relativ unverdächtige Regelungen im Grundstückskaufvertrag zu einer Erhöhung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage führen können. Soll dies im konkreten Fall vermieden werden, darf eine Kostenübernahme des Käufers einen Betrag von 2.500 € nicht übersteigen.
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